Metodología de cálculo del valor de mercado por comparación.
El método de comparación quizás pueda ser el más común y conocido de los métodos de cálculo para llegar al valor de un inmueble, si bien aunque pueda parecer sencillo es necesario que se reúnan una serie de condiciones para poderlo aplicar.
La primera de todas podríamos decir que, para poder aplicar el método de comparación, es preciso que exista una oferta significativa de testigos o comparables dentro del mismo área homogénea. Esto permitirá tener una cantidad representativa y fiable de productos inmobiliarios los más similares posibles. En cuanto al número de comparables, sobra decir que cuantos más mejor, así podremos despreciar aquellos más dispersos y fuera de mercado.
La oferta de los productos inmobiliarios puede ser tanto ofertas de mercado en venta, como transacciones reales. Como en casi cualquier transacción, existe una negociación sobre el valor ofertado por el vendedor, por ese motivo cuanto más ajustemos el valor ofertado al valor de una hipotética transmisión libre, más estaremos acercándonos a un valor de mercado. En este sentido, la anterior normativa hipotecaria, establecía como número mínimo de testigos comparables tres en caso de que el valor que obtuviéramos fuera de transacciones reales. La actual normativa, establece el número mínimo en seis, tanto si se trata de datos de transacciones reales, como s el valor del comparable se ha obtenido por oferta de mercado.
La segunda y no por eso menos importante, es la necesidad de conocer al máximo posible las condiciones y características de cada uno de los testigos que adoptamos para realizar una comparación a través de una homogeneización. Lo que intentaremos aquí es establecer los criterios para que al aplicar el método de comparación, podamos llegar a un valor lo más objetivo posible. Para ello estableceremos unos coeficientes por cada cualidad objetiva del inmueble. Lo que intentaremos conseguir es homogeneizar el comparable para asemejarlo al inmueble objeto de valoración.
Otro aspecto importante a tener en cuenta, es la contextualización del valor obtenido, dentro de la evolución del mercado de la zona homogénea. Es decir, conocer la evolución de los precios de los últimos años y sus previsiones nos podrán ayudar a prever y en su caso ajustar el valor de mercado obtenido, con el fin de que el valor obtenido tenga una consistencia lo más estable posible en el tiempo.
Transcribimos lo que dice la Orden ECO … para el método de comparación.
Método de Comparación Orden ECO
MÉTODO DE COMPARACIÓN
Artículo 20 Aplicabilidad del método de comparación
1. El Método de comparación será aplicable a la valoración de toda clase de inmuebles siempre que se cumplan los requisitos que se establecen en el artículo siguiente.
2. En los términos previstos en los artículos 53 (Valoración de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie) y 54 (Valoración de concesiones administrativas) de esta Orden podrá ser aplicado igualmente a la valoración del derecho de superficie y de las concesiones administrativas.
3. Mediante este método se determinan dos valores técnicos que se denominarán valor por comparación, que permite determinar el valor de mercado de un determinado bien, y valor por comparación ajustado, que permite determinar su valor hipotecario.
Artículo 21 Requisitos para la utilización del método de comparación
1. Para la utilización del Método de comparación a efectos de esta Orden será necesario que se cumplan los siguientes requisitos:
a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
c) Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.
2. Adicionalmente, para la utilización del método de comparación a efectos de lo previsto en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) de la presente Orden serán necesarios, los siguientes requisitos:
a) Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración.
b) Disponer de información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o privadas, índices sobre evolución de precios, etc.) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore y sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.
c) Contar con procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos.
Artículo 22 Procedimiento de cálculo del valor por comparación
1. Para calcular el valor por comparación se seguirán las siguientes reglas generales:
a) Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor. En el caso de edificios de carácter histórico o artístico, para establecer dichas cualidades y características, se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos de la edificación que le confiere ese carácter.
b) Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas en su caso, se obtendrán precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles.
c) Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en la letra anterior, una muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homogeneización necesario.
En la selección indicada se deberá, previamente, contrastar aquellos precios que resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la definición de valor de mercado de los bienes afectados como, cuando se trate de una valoración para la finalidad prevista en el artículo 2.a) de esta Orden, los que puedan incluir elementos especulativos.
d) Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate.
e) Se asignará el valor del inmueble, neto de gastos de comercialización, en función de los precios homogeneizados, previa deducción de las servidumbres y limitaciones del dominio que recaigan sobre aquél y que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicación de las reglas precedentes.
2. Además de las reglas generales señaladas en el apartado anterior, para determinar el valor a que se refiere dicho número se tendrán en cuenta, cuando proceda, las siguientes reglas especiales:
a) En el caso de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, cuando se determine el valor por comparación para la hipótesis de edificio terminado, se utilizarán los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasación para la venta de inmuebles terminados similares. Este valor se podrá corregir razonadamente de acuerdo con la tendencia del mercado para el plazo previsto de terminación de la obra.
b) En el caso de valoración de fincas rústicas, al utilizar el método de comparación, la homogeneización prevista en el mismo se basará en los valores unitarios por hectárea existentes en el mercado para las distintas clases de tierra, o tipos de cultivos y/o aprovechamiento.
Artículo 23 Ajuste del valor por comparación
1. El valor por comparación obtenido de acuerdo con el artículo anterior será ajustado por la entidad tasadora para obtener un valor por comparación ajustado cuando concurran los requisitos para incluir la advertencia específica que se menciona en el apartado 3 del artículo 12.
2. Para corregir los efectos de la probabilidad a que se refiere dicho artículo 12.3, la entidad tasadora, en base a su capacidad técnica, aplicará al valor por comparación la reducción que considere necesaria.
Cuando los datos disponibles sobre el comportamiento del mercado no permitan, en opinión de la entidad tasadora, estimar la reducción indicada en el párrafo anterior, se aplicará un porcentaje de reducción del 10 por 100 en todo caso, y del 15 por 100 si aprecia una gran volatilidad en los precios considerados para determinar el valor por comparación.
3. Sin perjuicio de la información exigible en el cálculo del valor de tasación, la mención al ajuste realizado y su justificación se incluirán en la advertencia específica a que se refiere el artículo 12.3.
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